Ліміти на нерухомість, зокрема кількість квартир, які може оформити на себе одна людина в Україні, є важливим питанням для тих, хто планує інвестувати в житло чи оптимізувати свої активи. У 2025 році законодавство України не встановлює прямих обмежень на кількість об’єктів нерухомості, які може мати у власності фізична особа. Однак є низка нюансів, пов’язаних із податками, фінансовими перевірками та іншими факторами, які впливають на володіння кількома квартирами. Ця стаття розкриває топ-5 ключових фактів про ліміти на нерухомість і особливості оформлення квартир на одну людину.
1. Відсутність прямих лімітів на кількість квартир 📜
Чи є обмеження на кількість квартир для однієї людини? На 2025 рік в Україні не існує законодавчих норм, які б прямо обмежували кількість об’єктів нерухомості, що може бути оформлена на одну фізичну особу. Відповідно до Закону України Про право власності, громадяни мають право володіти необмеженою кількістю майна, включно з квартирами, якщо воно набуте законним шляхом. Це означає, що ліміти на нерухомість у контексті кількості квартир відсутні, і одна людина може оформити на себе десятки чи навіть сотні об’єктів.
Однак важливо враховувати, що велике портфоліо нерухомості привертає увагу податкових органів. Наприклад, якщо особа володіє кількома квартирами і здає їх в оренду, вона зобов’язана декларувати доходи та сплачувати податки. Крім того, у 2025 році Державна податкова служба посилила контроль за джерелами доходів, що може ускладнити пояснення походження коштів для купівлі багатьох об’єктів. Таким чином, хоча прямих обмежень немає, фінансова прозорість є ключовим фактором.
Читайте також: Стівен Гокінг передбачив загибель Землі: Топ-5 фактів від НАСА 🌍💥
2. Податок на нерухомість і його вплив на власників 🏠
Ліміти на нерухомість можуть проявлятися через оподаткування. Згідно з Податковим кодексом України, податок на нерухомість стягується з власників квартир, якщо їхня площа перевищує 60 квадратних метрів. Для будинків ліміт становить 120 квадратних метрів, а для комбінації різних типів нерухомості — 180 квадратних метрів. Якщо одна людина володіє кількома квартирами, податок нараховується окремо за кожну, якщо її площа перевищує 60 квадратних метрів.
У 2025 році максимальна ставка податку становить 106,5 грн за кожен зайвий квадратний метр, виходячи з мінімальної зарплати 7100 грн на 1 січня 2024 року. Наприклад, якщо особа володіє трьома квартирами площею 80 квадратних метрів кожна, податок нараховується за 20 зайвих квадратів на квартиру, тобто 2130 грн за кожну, або 6390 грн загалом. Якщо ж квартира перевищує 300 квадратних метрів, додатково нараховується фіксований податок у розмірі 25 000 грн на рік за об’єкт. Це може створювати фінансове навантаження для власників багатьох квартир.
Цікаво, що ліміти на нерухомість у плані податків можна оптимізувати. Наприклад, якщо квартира поділена між кількома власниками (скажімо, членами сім’ї), кожен має право на пільгову площу 60 квадратних метрів. Таким чином, оформлення нерухомості на різних осіб може зменшити податкове навантаження.
3. Фінансові перевірки та декларування доходів 💰
Хоча кількість квартир для однієї людини не обмежена законом, у 2025 році посилюється контроль за джерелами доходів для купівлі нерухомості. Згідно з Законом України Про запобігання та протидію легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом, банки та нотаріуси зобов’язані перевіряти походження коштів під час угод із нерухомістю. Якщо особа купує кілька квартир, це може викликати підозри, особливо якщо її офіційні доходи не відповідають вартості майна.
Ліміти на нерухомість у цьому контексті неявні, але вони проявляються через необхідність пояснення джерел фінансування. Наприклад, якщо фізична особа за короткий період оформляє на себе п’ять квартир вартістю 50 000 доларів кожна, податкова служба може запросити декларацію про доходи або довідку про законність коштів. У 2025 році такі перевірки стали частішими через запровадження нових антикорупційних заходів. Тому власникам багатьох квартир варто мати підтвердження законності своїх доходів, наприклад, через трудові контракти, продаж іншого майна чи спадщину.
4. Обмеження при купівлі-продажу нерухомості 📝
Ліміти на нерухомість також можуть стосуватися податкових наслідків при купівлі чи продажу кількох об’єктів. З 1 грудня 2024 року в Україні підвищено військовий збір при продажу нерухомості з 1,5% до 5%. Крім того, при другому продажу квартири протягом року стягується податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5%, а при третьому і більше — 18%. Це означає, що особа, яка часто купує і продає квартири, стикається з підвищеним податковим навантаженням.
Наприклад, якщо одна людина продає три квартири за рік, перша угода оподатковується лише військовим збором (5%), друга — військовим збором плюс 5% ПДФО, а третя — військовим збором плюс 18% ПДФО. Такі правила можуть обмежувати спекулятивні операції з нерухомістю. Крім того, при купівлі квартири покупець сплачує 1% внеску до Пенсійного фонду, а також можливе державне мито 1% за домовленістю сторін. Ці витрати впливають на фінансову доцільність оформлення багатьох квартир на одну людину.
Щоб уникнути високих податків, деякі власники оформлюють квартири на різних членів сім’ї чи довірених осіб. Однак це може ускладнити управління майном і потребує юридичної обережності, щоб уникнути ризиків втрати контролю над нерухомістю.
5. Практичні аспекти володіння кількома квартирами 🛠️
Ліміти на нерухомість у практичному сенсі стосуються не лише законів, а й логістики управління майном. Володіння кількома квартирами вимагає значних зусиль для їхнього утримання, здачі в оренду чи перепродажу. У 2025 році ринок нерухомості в Україні демонструє зростання цін, особливо на вторинному ринку, що робить інвестиції в квартири привабливими. За даними порталу ЛУН, середня ціна однокімнатної квартири в Києві становить 63 000 доларів, у Львові — 65 000 доларів, а в Ужгороді — 64 000 доларів.
Однак управління кількома об’єктами може бути складним. Наприклад, здача квартир в оренду вимагає сплати податків (5% для ФОП на спрощеній системі або 18% ПДФО для фізичних осіб). Крім того, власники повинні стежити за станом нерухомості, оплачувати комунальні послуги та вирішувати питання з орендарями. Якщо особа володіє десятком квартир, це може потребувати найму управлінської компанії, що знижує прибутковість.
Ще один аспект — ризики, пов’язані з воєнним станом. У 2025 році нерухомість на окупованих територіях або в зонах бойових дій звільняється від податку, але може бути пошкоджена чи втрачена. Тому власникам кількох квартир варто диверсифікувати активи, обираючи об’єкти в різних регіонах, наприклад, у відносно безпечних західних областях.
Поради для власників кількох квартир 📋
Для тих, хто планує оформити на себе кілька квартир, є кілька практичних рекомендацій. По-перше, оптимізуйте податки, розподіляючи власність між членами сім’ї, щоб скористатися пільговими 60 квадратними метрами на кожного. По-друге, зберігайте документи, що підтверджують законність доходів, щоб уникнути проблем із податковою. По-третє, уникайте частих продажів нерухомості протягом одного року, щоб мінімізувати ПДФО. Нарешті, розгляньте можливість інвестування в новобудови, оскільки вони часто мають нижчу ціну за квадратний метр і можуть бути вигідними в довгостроковій перспективі.
Висновок: чи є реальні ліміти? 🔍
Ліміти на нерухомість у контексті кількості квартир, які може оформити одна людина, у 2025 році в Україні відсутні на законодавчому рівні. Фізична особа може володіти необмеженою кількістю об’єктів, якщо має законні кошти для їх придбання. Однак податки, фінансові перевірки, витрати на утримання та ризики воєнного часу створюють неявні обмеження, які впливають на доцільність володіння багатьма квартирами. Розумне планування, розподіл власності та фінансова прозорість допоможуть оптимізувати цей процес і уникнути проблем із законом.
