Податок на нерухомість в Україні залишається важливим елементом місцевих бюджетів, адже кошти від нього спрямовуються на розвиток інфраструктури громад. У 2025 році правила оподаткування зазнали змін, зокрема через оновлення Податкового кодексу та підвищення мінімальної зарплати, що вплинуло на розрахунок ставок. Цей податок стосується власників квартир, будинків, гаражів і комерційних об’єктів, але має низку особливостей, які викликають запитання у платників. У цій статті розглянуто п’ять ключових аспектів податку на нерухомість в Україні, включаючи ставки, пільги, порядок сплати, штрафи та нововведення, щоб допомогти розібратися в актуальних вимогах.
Читайте також: Топ-5 фактів про заморозки в Україні у травні 2025 року
1. Ставки податку та їх розрахунок
Податок на нерухомість в Україні залежить від площі об’єкта, його типу та місцевих рішень громад. Відповідно до статті 266 Податкового кодексу, ставка податку не може перевищувати 1.5% від мінімальної заробітної плати за 1 квадратний метр оподатковуваної площі. У 2025 році мінімальна зарплата становить 9600 грн, тож максимальна ставка – 144 грн за квадратний метр.
Місцеві ради мають право встановлювати власні ставки в межах цього ліміту. Наприклад, у Києві ставка для житлової нерухомості становить 1% (96 грн/м²), у Львові – 0.8% (76.8 грн/м²), а в невеликих містах, як Умань, може бути 0.5% (48 грн/м²). Для комерційної нерухомості (офіси, склади) ставки зазвичай вищі – до 1.5%.
Оподатковується лише площа, що перевищує пільгові норми:
Для квартир – 60 м² на одного власника.
Для будинків – 120 м².
Для квартир і будинків разом – 180 м².
Наприклад, власник квартири площею 80 м² у Києві сплатить податок за 20 м² (20 × 96 = 1920 грн). Якщо квартира менша за 60 м², податок не нараховується. Для комерційних об’єктів пільги відсутні, тож оподатковується вся площа.
Нововведення 2025 року: у містах із населенням понад 1 млн (Київ, Харків, Одеса) запроваджено підвищений коефіцієнт для елітної нерухомості (площа понад 300 м² або ринкова вартість понад 10 млн грн). Такі об’єкти оподатковуються за ставкою до 2% від мінімальної зарплати (192 грн/м²).
Можливо зацікавить: Топ-5 способів як захиститись від кліщів у 2025 році
2. Пільги та звільнення від сплати
Податок на нерухомість в Україні передбачає низку пільг, які дозволяють зменшити або уникнути платежів. Окрім стандартних пільгових норм (60 м² для квартир, 120 м² для будинків), певні категорії громадян повністю звільняються від сплати:
Учасники бойових дій, зокрема ветерани АТО/ООС.
Особи з інвалідністю І та ІІ груп.
Багатодітні сім’ї (троє і більше дітей до 18 років).
Власники нерухомості в зоні відчуження або на окупованих територіях.
Місцеві ради можуть розширювати перелік пільг. Наприклад, у Дніпрі пенсіонери за вислугою звільняються від податку за квартири до 80 м², а в Чернівцях пільги надаються сім’ям загиблих захисників.
Для отримання пільги необхідно подати заяву до податкової інспекції за місцем реєстрації нерухомості до 1 лютого 2025 року. До заяви додаються документи, що підтверджують статус (посвідчення УБД, довідка про інвалідність тощо). Якщо заяву не подано вчасно, пільга застосовується з наступного року.
Важливо: пільги не діють для об’єктів, які використовуються з комерційною метою (здача в оренду, офіс). Наприклад, якщо квартира здається в оренду, податок сплачується за всю площу, незалежно від пільгових норм.
3. Порядок сплати та повідомлення
Податок на нерухомість в Україні сплачується раз на рік на основі повідомлення-рішення, яке надсилає Державна податкова служба (ДПС). Повідомлення формується до 1 липня 2025 року за даними 2024 року та містить суму податку, реквізити для оплати та строк – 60 днів із моменту отримання (до 31 серпня).
Повідомлення надсилається за адресою реєстрації власника або через електронний кабінет платника податків. Якщо повідомлення не отримано, варто звернутися до податкової інспекції, адже це не звільняє від обов’язку сплати. У 2025 році ДПС активніше використовує електронні кабінети, тому власникам рекомендовано перевіряти повідомлення онлайн.
Сплатити податок можна кількома способами:
Через банківські додатки (Приват24, Monobank) за реквізитами.
У касі банку або через термінали самообслуговування.
В електронному кабінеті платника податків карткою.
Нововведення 2025 року: для фізичних осіб запроваджено можливість сплати податку частинами (до 4 платежів) за умови подання заяви до ДПС до 1 червня. Це допомагає розподілити фінансове навантаження, особливо для власників великих об’єктів.
4. Штрафи за несплату та перевірки
Податок на нерухомість в Україні супроводжується суворими санкціями за порушення. Якщо податок не сплачено до 31 серпня 2025 року, нараховуються штрафи:
За затримку до 30 днів – 5% від суми боргу.
Понад 30 днів – 10%.
За умисне ухилення (понад 90 днів) – до 20% плюс пеня 0.1% за кожен день прострочення.
Наприклад, для квартири в Києві з податком 1920 грн штраф за 31 день прострочення складе 192 грн, а за 90 днів – 384 грн плюс пеня. Якщо борг перевищує 50000 грн, податкова може ініціювати арешт рахунків або майна.
У 2025 році ДПС посилила перевірки власників нерухомості, особливо комерційної. Використовуються дані Єдиного реєстру нерухомості та реєстру оренди, щоб виявити об’єкти, які здаються в оренду без сплати податку. У разі виявлення порушень власнику донараховується податок за весь період оренди (до 3 років) плюс штраф до 25%.
Для уникнення проблем рекомендовано зберігати квитанції про сплату податку та перевіряти коректність даних у повідомленні-рішенні. Якщо площа чи тип об’єкта вказані неправильно, варто звернутися до ДПС із документами (техпаспорт, витяг із реєстру).
5. Нововведення та перспективи 2025 року
Податок на нерухомість в Україні у 2025 році зазнав кількох змін, спрямованих на підвищення прозорості та наповнення місцевих бюджетів. Основні нововведення:
Запровадження автоматизованого обміну даними між ДПС, реєстрами нерухомості та місцевими радами для точного обліку об’єктів. Це зменшує ризик помилок у повідомленнях.
Підвищення ставок для елітної нерухомості в містах-мільйонниках, щоб компенсувати дефіцит бюджетів.
Розширення доступу до електронного кабінету платника податків: у 2025 році 80% повідомлень надсилаються онлайн.
Можливість оскарження нарахувань через електронний кабінет без відвідування податкової (заява подається за 10 днів).
У перспективі планується перегляд пільгових норм. За пропозицією Мінфіну, з 2026 року пільги для квартир можуть зменшити до 50 м², а для будинків – до 100 м², щоб збільшити надходження до бюджетів. Також розглядається введення диференційованих ставок залежно від року будівлі: новіші об’єкти (після 2010 року) можуть оподатковуватися за вищими ставками.
Ці зміни викликали дискусії серед власників нерухомості, адже зростання ставок і скорочення пільг збільшать витрати. Наприклад, для квартири 100 м² у Харкові податок може зрости з 3840 грн у 2025 році до 5760 грн у 2026 році за умови підвищення ставки до 1.5%.
Додаткові аспекти податку
Податок на нерухомість в Україні стосується як фізичних, так і юридичних осіб, але для останніх ставки зазвичай вищі. Наприклад, підприємства сплачують податок за склади, офіси та торговельні центри за максимальними ставками (до 144 грн/м²), без пільгових норм. У 2025 році ДПС посилила контроль за комерційною нерухомістю, перевіряючи договори оренди та акти приймання-передачі.
Для фізичних осіб податок розраховується за даними про зареєстровану нерухомість станом на 1 січня 2024 року. Якщо об’єкт продано чи подаровано в 2024 році, податок сплачує попередній власник, але за умови, що перереєстрація відбулася після 1 січня. У разі помилок у реєстрі (наприклад, неправильно вказана площа) власник може подати уточнені дані до ДПС із підтверджуючими документами.
Чому податок важливий
Податок на нерухомість в Україні є ключовим джерелом доходів місцевих бюджетів, які фінансують ремонт доріг, шкіл, лікарень і комунальні послуги. У 2024 році надходження від податку склали 12.5 млрд грн, а в 2025 році Мінфін прогнозує зростання до 15 млрд грн завдяки новим ставкам і перевіркам. Однак несплата податку створює проблеми для громад, адже дефіцит бюджетів змушує скорочувати соціальні програми.
Поширені помилки платників
Багато власників нерухомості стикаються з проблемами через нерозуміння правил:
Ігнорування повідомлення-рішення, що призводить до штрафів.
Неподання заяви на пільгу, через що нараховується повна сума.
Некоректні дані про площу чи тип об’єкта, що завищують податок.
Сплата за неправильними реквізитами, що не зараховується.
Для уникнення цих помилок рекомендовано перевіряти повідомлення-рішення, уточнювати дані в ДПС і подавати заяви на пільги вчасно. Електронний кабінет платника податків значно спрощує ці процеси, дозволяючи подавати документи онлайн.
Як податок впливає на ринок нерухомості
Податок на нерухомість в Україні впливає на рішення щодо купівлі чи оренди. Власники великих квартир (понад 100 м²) у містах-мільйонниках дедалі частіше продають їх через зростання податкового навантаження. За даними Асоціації ріелторів України, у 2024 році попит на квартири до 60 м² зріс на 15%, адже вони звільнені від податку.
Комерційна нерухомість також зазнає змін. Підвищення ставок для офісів і складів змушує бізнес оптимізувати площі або переїжджати в передмістя, де ставки нижчі. У 2025 році у Львові та Одесі орендні ставки для комерційних приміщень зросли на 5-7% через перекладання податку на орендарів.
Порівняння з іншими країнами
Податок на нерухомість в Україні має нижчі ставки порівняно з європейськими країнами. Наприклад, у Польщі податок становить 0.5-2% від ринкової вартості об’єкта, що може сягати 500-1000 євро за квартиру 100 м². У Німеччині ставки варіюються від 1% до 2.5% залежно від регіону. В Україні податок прив’язаний до мінімальної зарплати, а не до ринкової вартості, що робить його більш передбачуваним, але менш справедливим для старих об’єктів із низькою вартістю.
Що буде далі
Податок на нерухомість в Україні у 2026 році може зазнати нових змін. Мінфін пропонує ввести оцінку ринкової вартості об’єктів для розрахунку податку, що збільшить навантаження на власників елітної нерухомості. Також планується посилення штрафів за умисне приховування об’єктів (до 30% від суми податку). Ці зміни спрямовані на вирівнювання умов для всіх платників і підвищення доходів бюджетів.
Висновок
Податок на нерухомість в Україні у 2025 році поєднує чіткі правила та нові виклики для власників. Розуміння ставок, пільг, порядку сплати, штрафів і нововведень дозволяє уникнути проблем і оптимізувати витрати. Електронні сервіси ДПС, автоматизація обліку та можливість розстрочки спрощують процес, але вимагають уважності від платників. Цей податок відіграє важливу роль у розвитку громад, але потребує балансу між інтересами держави та громадян.
